[Top] 56 Sælg ikke skindet, før advokaten har sagt ja

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Allerede abonnent? Log ind

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Hov, giv os lov at afspille podcasten. Den er klar, når du har klikket ‘Tillad alle’

?

Vi er to søstre, som troede, at vi havde solgt min fars hus (dødsbo). DanBolig har været vores ejendomsmægler.

19. januar 2018 skrev køber under på købsaftalen, og 22. januar 2018 skrev vi under. Samme dag kom købers advokat med et forbehold, som gik ud på inden for fem hverdage at undersøge, om køber kunne få et banklån til istandsættelse. Det kunne han ikke i sin egen bank, og mægler gav lov til at undersøge, om det kan lade sig gøre i en anden bank.

Prisen på ejendommen er kun 325.000 kroner.

Imidlertid mener vi, at huset er solgt, da alle har skrevet under på købsaftalen, og at vi ikke længere har forpligtigelser med snerydning og lignende. Men vores mægler siger, at med det forbehold, advokaten havde, har de ret til fortrydelse. Kan det være rigtigt? Vi forstår det ikke.

Med venlig hilsen

JH

!

Du skal lytte til din ejendomsmægler. Huset er ikke solgt, og derfor er det fortsat dig (her dødsboet), der har rettigheder og pligter vedrørende ejendommen. Det tror jeg i hvert fald, men ud fra de få oplysninger kan jeg ikke være sikker. Jeg svarer alligevel på dit spørgsmål, for det giver anledning til nogle mere generelle bemærkninger, som læserne af Berlingske kan have glæde af.

Det er almindeligt, at der i købsaftaler (det, der tidligere hed slutsedler) indskrives et såkaldt »advokatforbehold«. Ideen er, at køber skriver under på en aftale men tager forbehold for, at hans eller hendes advokat ikke har indvendinger. Advokaten får så tre-fem dage til at vurdere, om der er indsigelser. Ofte er der tillige indsat et såkaldt bankforbehold, hvilket betyder, at købers bank også har nogle dage til at vurdere, om banken vil stille den nødvendige finansiering til rådighed.

I din sag har køber så ikke kunnet få bankens godkendelse, og jeg forstår det sådan, at advokaten derfor ikke kunne godkende købet. Når advokaten gør det inden for den fastsatte frist, er der ikke nogen handel.

Lad mig fortælle noget generelt om advokatforbehold, nu anledningen er her. Den væsentligste del af advokatbistanden i forbindelse med køb af bolig er efter min mening en grundig gennemgang og kontrol af købsaftalen og en vurdering af pris og vilkår. Jeg synes derfor altid, det er bedst, hvis en køber går til advokat, før købsaftalen underskrives. Det betyder noget for den psykologiske magtbalance mellem sælger og køber, om der er underskrevet eller ej. Derfor vil mæglerne gerne have købers underskrift. Som købers rådgiver foretrækker jeg, at underskriften først sættes, når jeg har talt med køber og set på den konkrete sag. Det giver en bedre forhandlingsposition.

Nogle gange er der kø, fordi flere gerne vil have den samme ejendom. I det tilfælde er det okay, at en køber skriver under, men kun med et ubegrænset advokatforbehold. Jeg har set advokatforbehold, som tydeligt sagde, at advokaten ikke kan forhandle pris eller andre konkrete forhold, fordi de »er forhandlet endeligt«. Jeg har også set forbehold, der »alene er betinget af advokatens juridiske godkendelse«. Sådan et forbehold kan jeg ikke anbefale.

Der findes forskellige former for advokatforbehold. Jeg anbefaler denne formulering:

»Aftalen er fra købers side i sin helhed betinget af godkendelse både fra købers pengeinstitut og fra købers advokat, som begge skal være berettigede til at nægte at godkende handlen uden nærmere begrundelse. Er godkendelse ikke meddelt skriftligt senest den …, er køber ikke længere bundet af sin underskrift.«

Nogle tror, at advokatforbehold er ligegyldige, fordi der findes regler om fortrydelsesret ved køb af fast ejendom. Det er ikke rigtigt. Advokatforbeholdet stiller dig bedst. Hvis du bruger fortrydelsesretten, skal du betale en godtgørelse til sælgeren på én procent af den nominelle købesum. I det her nævnte eksempel, hvor ejendommen koster 325.000 kroner, er det »kun« 3.250 kroner, men koster en ejendom fire millioner kroner, er prisen for at fortryde pludselig 40.000 kroner. Fortrydelsesretten kræver tillige nøje overholdelse af nogle frister, som ikke altid er lige lette at forstå. Hvis der fortrydes med et advokatforbehold, altså hvor du har betinget dit køb af din advokats godkendelse af handlen i sin helhed, og advokaten herefter på dine vegne meddeler, at hun eller han ikke kan godkende aftalen, skal der ikke betales godtgørelse til sælger.

Med venlig hilsen Allan Ohms advokat (H) Forum Advokater