[Top] 141 Så meget ejerbolig kan du købe for en andelsbolig

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Allerede abonnent? Log ind

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Hov, giv os lov at afspille podcasten. Den er klar, når du har klikket ‘Tillad alle’

Når man sammenligner priser på ejerboliger og andelsboliger, så giver det mulighed for at købe ejerbolig for dobbelt så stort et beløb, hvis køberen bruger etårige flekslån uden afdrag frem for et fastforrentet 30-årigt lån med afdrag. Og der er en lånetype og dermed en risiko, som andelskøberen også risikerer at påtage sig via det fælles lån i andelsforeningen. Men så bør andelslejlighedens værdi også være tilsvarende højere for at modsvare den større risiko.

Det viser en analyse af prisen på de to boligtyper, som Realkredit Danmark har lavet for Berlingske Media. Tallene viser konkret, at når en typisk andelsbolig i København koster 1 million kroner i andel samt 4.000 kroner om måneden i boligafgift, så kan der købes en ejerlejlighed for 1,44 millioner kroner for de samme penge og med et fastforrentet lån med 30 års løbetid.

Hvis der i stedet for bruges et flekslån med årlig rentetilpasning og afdragsfrihed, så kan der købes ejerbolig for langt mere, 2,85 millioner kroner, viser beregningerne.

»Her ser man tydeligt, at man i så fald kan få væsentligt mere ejerbolig for pengene – hvis man vel at mærke er villig til at påtage sig samme risiko på lånesiden, som man måske automatisk påtager sig i andelsboligforeningen,« konkluderer cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig, som har omsat andelsindskud og månedlig boligafgift i en andelsbolig til en alternativ pris på en ejerbolig.

Andelsejere kan gå grueligt galt i byen

At andelsforeningen godt kan indebære den samme risiko i det fælles lån i foreningen, påpeger Christian Hilligsøe Heinig ved hjælp af Danske Bank-koncernens udlånstal til andelsforeninger, som for 45 procents vedkommende er afdragsfrit, mens godt 40 procent ligger i flekslån.

Beregningerne tager udgangspunkt i, at de to lejligheder er sammenlignelige med hensyn til beliggenhed og stand. Og hvis man i forhold til skemaet kan finde en lejlighed, der koster henholdsvis mere eller mindre end den tilsvarende andels- eller ejerlejlighed, så får man altså mere for pengene.

Med det store spænd i prisen på en ejerlejlighed i forhold til en andelsbolig til samme pris, så viser analysen, at købere skal være opmærksomme på lånene i boligerne, hvis de skal sammenlignes. Og netop individuelle forhold frem for gennemsnitsberegninger kan let tippe balancen til fordel for en af boligtyperne, påpeger forhenværende boligadvokat Jens Frederik Hansen.

»Der er masser af eksempler på andelslejligheder i gamle foreninger med fornuftige lån, som er markant billigere end tilsvarende ejerboliger,« siger han.

De er ifølge Jens Frederik Hansen typisk stiftet før 1995. Og et konkret eksempel fra Brønshøj på en to-værelses lejlighed er faldet ud til fordel for andelsboligen, der koster godt 570.000 kroner og 3.946 kroner om måneden netto det første år.

Til sammenligning har Jens Frederik Hansen på baggrund af Skats prisstatistik beregnet en tilsvarende ejerlejlighed i området til knap 945.000 kroner og en nettoydelse på 5.672 kroner om måneden det første år.

Men dels er der ifølge beskrivelsen tale om et dødsbo i forholdsvis dårlig stand, dels er foreningens lån omregnet til et nyt lån for at kunne sammenlignes med nye lån i ejerboligen. Med de aktuelle lån er andelsboligens månedlige ydelse på 4.263 kroner netto om måneden.

Men eksemplet viser, at de gennemsnitlige beregninger herunder er krydret med afvigelser i både den ene og den anden retning i den virkelige verden.

Under alle omstændigheder viser beregningerne ifølge Christian Hilligsøe Heinig, at købere af andelsboliger kan »gå grueligt galt i byen«, hvis de udelukkende fokuserer på boligafgift og andelsindskud. Der er nemlig ifølge cheføkonomen ikke nogen klar sammenhæng – som man skulle tro – mellem, at et højt andelsindskud ville betyde en stor friværdi og en lav gæld.

»På grund af forskelle i finansiering og selvfølgelig også beliggenhed er billedet noget mere broget, hvad angår sammenhæng mellem andelsindskud og boligafgift,« påpeger han.

Det gennemsnitlige andelsindskud i Region Hovedstaden var i 2012 på 815.000 kroner, den gennemsnitlige størrelse 81 kvadratmeter og den gennemsnitlige andelsydelse 4.185 kroner.

Ud fra skemaet burde den tilsvarende ejerlejlighed koste cirka 1.735.000 kroner for at give præcis lige meget bolig for pengene, og ifølge beregningerne kan denne lejlighed altså fås billigere til 1.685.000 kroner i 2012.

»I betragtning af den mindre »elastik«, der trods alt er i beregningerne, så må vi overordnet set konkludere, at andelsboligpriserne i øjeblikket flugter meget godt med priserne på ejerlejligheder i Region Hovedstaden,« konkluderer Christian Hilligsøe Heinig.

Han påpeger også, at køberens muligheder for at betale en del af indskuddet kontant i forhold til at skulle finansiere det hele med et banklån er afgørende for regnestykkets udfald. Ved køb af en ejerbolig kan køberen nemlig udnytte det historisk lave renteniveau med realkreditlån i en større del af summen.

Læs om andelsmarkedets temperatur i Berlingske lørdag